Exención por reinversión en vivienda habitual

Exención por reinversión en vivienda habitual

El concepto de exención por reinversión en vivienda habitual es importante enlazarlo con el de pérdidas y ganancias patrimoniales. Es decir, las variaciones cuantitativas que se producen en el patrimonio de una persona a consecuencia de, por ejemplo, una donación o una compraventa.

Las pérdidas y ganancias deben tributar cuando se realiza la declaración de la renta. Estas, debido a sus características propias, siguen una serie de normas entre las que cabe destacar debido a su singularidad las exenciones previstas por ley.

Cuando hablamos de exenciones relativas a pérdidas y ganancias patrimoniales surgen diferentes grupos a los que es posible hacer referencia. A continuación, desarrollamos el referente a las reinversiones, entre las que es especialmente conocida la reinversión en vivienda habitual.

Si quieres saber más sobre pérdidas y ganancias te recomendamos leer: ¿Cómo tributan las pérdidas y ganancias patrimoniales?

Concepto de exención por reinversión en vivienda habitual

Cuando se vende una casa, en el patrimonio del vendedor se origina una ganancia o pérdida patrimonial, dependiendo de si ha ganado o perdido dinero con la venta. Para calcular este concepto habría que hallar la diferencia entre el valor de transmisión de la casa (por cuánto se ha vendido) y el valor de adquisición de la misma (por cuánto se compró).

Es esta cantidad resultante la que debe tributar en la declaración de la renta. Si el resultado es positivo, estamos ante una ganancia patrimonial. Si es negativo, se trataría de una pérdida. Ahora bien, tal como figura en la Ley del IRPF, existen casos en los que la tributación está exenta. Uno de estos supuestos es la exención por reinversión en vivienda habitual. ¿Qué quiere decir esto?

La reinversión en vivienda habitual se produce cuando el importe obtenido por la venta de una vivienda habitual (no segundas o terceras viviendas), se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda. La idea es que, verdaderamente, no va a variar el patrimonio de la persona porque el dinero va a ser nuevamente invertido en el mismo concepto de vivienda habitual.

A efectos fiscales, se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual, cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, o traslado laboral.

Tal como se indica en el artículo 41 RIRPF, la persona tiene un plazo de 2 años desde que vende la primera vivienda para comprar la segunda, o viceversa (desde que compra la segunda, tiene dos años para vender la primera). En ambos supuestos, se aplica la exención por reinversión.

Una vez pasados los dos años, deberá tributarse por la ganancia patrimonial a través de una declaración complementaria.

¿Cómo funciona la exención?

La cantidad que al final quedará exenta depende de una serie de circunstancias, tal como indica el artículo 38 de la Ley del IRPF. Así, si el importe reinvertido es inferior a lo obtenido en la transmisión, solo estará exenta la parte proporcional de la ganancia obtenida.

Podemos ver la aplicación de esta norma a través de un ejemplo práctico:

Rocío vendió su vivienda habitual por 290.000 euros, de lo que obtuvo una ganancia patrimonial de 120.000 euros, (tengamos en cuenta que este valor ya sería la diferencia entre el valor de venta y el valor de compra). Esta ganancia patrimonial tendrá que ser declarada en el IRPF, pero quedará exenta si el dinero obtenido (290.000) se reinvierte en la compra de una segunda vivienda habitual.

Antes de que pasen dos años, Rocío compra una nueva casa por 300.000 euros. En este caso, Rocío habría invertido la totalidad de lo obtenido (290.000) en comprar la nueva vivienda; de hecho, le faltan 10.000 euros para llegar a los 300.000. Por ello, los 120.000 euros de ganancia patrimonial están exentos en su totalidad.

Pero, ¿qué habría pasado si la nueva casa de Rocío costase 280.000 euros y no 300.000? Ahora, Rocío no tiene que invertir todo el dinero que ha ganado con la venta de su primera vivienda (290.000), le sobran 10.000 euros.
En este caso, solamente se estaría reinvirtiendo un 96´55% de lo obtenido con la venta (280.000/290.000 x 100 = 96´55).

De este modo, será este porcentaje el que quede exento en la tributación de los 120.000 euros de ganancia patrimonial: 96´55% de 120.000 = 115.860 euros exentos. El resto, 4140 euros (120.000 – 115.860), habría que declararlo cuando se realice la declaración del IRPF.

¿Qué otras reinversiones quedan exentas?

No solamente la reinversión en vivienda habitual está exenta por ley. Existen otros dos casos que también es importante tener en cuenta. En primer lugar, la reinversión en adquisición de acciones de empresas de nueva o reciente creación también está exenta.

Del mismo modo, también ha cobrado una especial relevancia la exención por reinversión por mayores de 65 años de ganancias patrimoniales (por ejemplo, una casa) en rentas vitalicias aseguradas a su favor.

Por otro lado, es importante aclarar que la reinversión puede ser también la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter. En todo caso, para obtener más información, pueden contactar con TeGestionamos y consultar con un profesional toda duda o caso concreto.

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