Obligaciones fiscales de un NO residente que alquila piso en España

Cuando se alquila un piso en España sin vivir en el país, es normal que surjan dudas fiscales. Las obligaciones fiscales de un no residente que alquila piso en España no siempre son intuitivas y conceptos como el impuesto sobre la renta de no residentes (aquí más información), si tengo que declarar en España si trabajo en el extranjero o cómo funciona el impuesto de la renta de no residentes suelen generar incertidumbre. Pero, aquí estamos para asesorarte. 

Porque entender estas obligaciones con claridad es el primer paso para tomar decisiones seguras y planificar una futura gestión fiscal sin riesgos.

¿Qué significa ser residente fiscal en España?

Antes de analizar las obligaciones fiscales de un no residente que alquila un inmueble, es fundamental entender qué implica ser residente fiscal en España. La residencia fiscal determina el tipo de impuesto aplicable y el alcance de la tributación, por lo que es el punto de partida de cualquier análisis correcto.

En términos generales, una persona física se considera residente fiscal en España cuando cumple alguno de los criterios establecidos por la normativa tributaria. Estos criterios se analizan sobre el conjunto del año natural, no de forma puntual o parcial, lo que puede generar confusión entre propietarios extranjeros.

Los principales criterios que determinan la residencia fiscal son:

• Permanencia en España durante más de 183 días en un año natural.
• Centro principal de intereses económicos o empresariales situado en España.
• Presunción de residencia cuando el cónyuge e hijos menores viven habitualmente en España.

 

Ahora, ¿qué es un no residente en España?

Un no residente en España es aquella persona física que no cumple ninguno de los criterios anteriores, pero que puede obtener rentas en territorio español. Este es el caso habitual de propietarios extranjeros que alquilan un piso sin vivir en el país.

Desde nuestro enfoque, este matiz es clave, ya que el no residente no tributa por su renta mundial, sino exclusivamente por las rentas obtenidas en España. Esto implica un régimen fiscal distinto, con tipos impositivos específicos y obligaciones formales concretas.

En la práctica, hablamos de no residentes cuando:

• La residencia habitual se encuentra fuera de España.
• No se superan los días de permanencia exigidos.
• El centro de intereses económicos se sitúa en otro país.

¿Cuáles son las obligaciones fiscales para no residentes en España?

Las obligaciones fiscales de un no residente propietario de un piso en España se activan desde el momento en que obtiene una renta o mantiene la titularidad del inmueble. No es necesario residir en el país para tener obligaciones tributarias.

Nosotros insistimos en que estas obligaciones no dependen solo del alquiler efectivo. Incluso cuando el inmueble no está alquilado, pueden existir obligaciones fiscales que deben cumplirse anualmente.

De forma general, las principales obligaciones son:

• Declarar los ingresos por alquiler mediante el impuesto sobre la renta de no residentes.
• el período de agrupación  y de declaración debe  ser ANUAL siendo en este caso el plazo de presentación e ingreso los veinte primeros días naturales del mes de enero del año siguiente al de devengo.
• Declarar rentas imputadas si el inmueble está vacío o se usa para fines propios.
• Cumplir con impuestos adicionales en caso de venta o transmisión del inmueble.

Diferencias entre residente fiscal y no residente

Comprender la diferencia entre residente fiscal y no residente resulta esencial para evitar errores frecuentes. Ambos regímenes fiscales se rigen por normas distintas y generan cargas tributarias muy diferentes.

Desde nuestra experiencia, muchos propietarios extranjeros asumen erróneamente que alquilar un piso en España implica tributar como residente. Sin embargo, el régimen aplicable depende exclusivamente de la residencia fiscal.

Las diferencias más relevantes son:

• El residente tributa por IRPF y por todas sus rentas mundiales.
• El no residente tributa por IRNR y solo por rentas obtenidas en España.
• Las deducciones y gastos deducibles no se aplican de la misma forma.

¿Tengo que declarar en España si trabajo en el extranjero?

Esta pregunta es habitual entre propietarios que trabajan fuera de España pero mantienen un piso alquilado en el país. La respuesta depende directamente de la residencia fiscal y del origen de las rentas.

Nosotros aclaramos que trabajar en el extranjero no elimina automáticamente la obligación de declarar en España. Si existen rentas inmobiliarias obtenidas en territorio español, estas deben declararse conforme al régimen de no residentes.

Casos en los que sí debes declarar en España

Existen situaciones claras en las que el no residente está obligado a declarar sus rentas inmobiliarias en España, independientemente de su lugar de trabajo.

Los casos más comunes son:

• Alquiler de un piso situado en España.
• Obtención de rentas aunque el cobro se realice desde el extranjero.
• Aplicación del impuesto sobre la renta de no residentes.

Casos en los que no es obligatorio declarar

No obstante, hay escenarios concretos en los que no existe obligación de declarar determinadas rentas, siempre que se cumplan los requisitos legales.

Suelen darse cuando:

• No existen rentas obtenidas en España.
• El inmueble no genera renta imputada por estar afecto a determinadas excepciones.
• La renta se encuentra expresamente exenta por normativa aplicable.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)

El impuesto sobre la renta de no residentes es el tributo principal que grava los ingresos obtenidos por el alquiler de un piso en España por parte de un propietario no residente. Se trata de un impuesto directo y específico para este tipo de situaciones.

Desde nuestro punto de vista, este impuesto debe analizarse con especial atención, ya que el tipo impositivo y la posibilidad de deducir gastos dependen del país de residencia del contribuyente.

Aspectos clave del IRNR en alquileres:

• Tipo general del 24% en 2024.
• Tipo reducido del 19% para residentes en la UE, Islandia o Noruega.
• Deducción de gastos solo permitida para residentes en estos países.

IVA para residentes y no residentes en España

En el alquiler de viviendas, el IVA no suele ser aplicable cuando se destina a uso habitual. Sin embargo, existen excepciones que deben tenerse en cuenta, especialmente en alquileres turísticos o de corta duración.

Nosotros siempre analizamos el tipo de alquiler, ya que una calificación incorrecta puede generar obligaciones adicionales en materia de IVA.

En términos generales:

• El alquiler de vivienda habitual está exento de IVA.
• El alquiler turístico puede estar sujeto a IVA.
• El no residente puede tener obligaciones de registro y declaración.

Modelo 210: declaración de no residentes en España

El modelo 210 es el formulario utilizado para declarar las rentas inmobiliarias obtenidas por no residentes. Es la herramienta clave para cumplir correctamente con el IRNR.

Desde nuestra experiencia, uno de los errores más comunes es presentar este modelo fuera de plazo o con una base imponible incorrecta, lo que genera recargos innecesarios.

El modelo 210 se utiliza para:

• Declarar ingresos por alquiler.
• Declarar rentas imputadas por inmuebles no alquilados.
• Regularizar situaciones fiscales pasadas.
  

Negocios no residentes con establecimiento permanente en España

Aunque el alquiler de un piso no suele implicar un establecimiento permanente, existen casos en los que la actividad puede considerarse empresarial, especialmente en alquileres turísticos con servicios adicionales.

Nosotros recomendamos analizar este punto con cuidado, ya que la existencia de establecimiento permanente cambia completamente el régimen fiscal aplicable.

Puede considerarse establecimiento permanente cuando:

• Se prestan servicios propios de la industria hotelera.
• Existe una organización empresarial estable en España.
• La actividad supera el mero arrendamiento pasivo.

Preguntas frecuentes

Respondemos preguntas frecuentes con más información de valor. Recuerda que brindamos asesoría confiable uno a uno. Estamos listos para ayudarte: 

¿Cómo tributa en España un no residente?

Un no residente tributa exclusivamente por las rentas obtenidas en España mediante el IRNR. En el caso del alquiler, se aplica un tipo fijo sobre los ingresos obtenidos.

¿Qué impuestos pagas en España como no residente?

Principalmente el impuesto sobre la renta de no residentes, además de impuestos locales como el IBI y, en su caso, el impuesto sobre el patrimonio.

¿Qué impuestos pagan los no residentes que tienen inmuebles en España?

Deben declarar rentas por alquiler o renta imputada, pagar impuestos locales y tributar por la plusvalía en caso de venta.

¿Cuándo está obligado a declarar un no residente?

Un no residente está obligado a declarar siempre que obtenga rentas en España o sea titular de un inmueble que genere renta imputada, incluso aunque no esté alquilado.